“中國投資創富和玩具發展”高峰論壇部分嘉賓致詞：

京華房地產事業部總經理?蔡照明?
　　蔡照明：感謝大家來參加由我們焦點聯合主辦的中國投資創富和玩具發展論壇。剛才我們來的是冒著雨來的，南方的說法水為財。為什么有水的關系就有財，這個邏輯關系我搞不清，大家普遍是這么認為的。所以希望今天下這個雨，給各位帶來財運。京華時報是北京大眾媒體，新聞出版署做一個調查，以前做報紙的發行量都是第三方調查。新聞出版署是專門做研究，根據你的上交稅，根據你用的紙做調查。我們是北京市發行量第一。在早報市場我們可能是相對其它五家的一倍還要多，我們占69％。特別在商業地產領域，京華時報應該具有這種領導者的地位。商業地產招商基本上都通過京華時報。正是因為它有傳播領域這樣的地位。所以我們要加強在這個領域的合作和服務。所以我們不僅是召開這種專家會，我們還做了號召飲水工程的一些東西。今天不知道大家有沒有看到京華時報在10幾版有一個跨版，我們做了到香港全球招商。現在整個北京商業地產整體價值是被低估了。整個北京商業市場價格被嚴重的低估。這種情況下我們把南方的購買力引到北京來，相當于做一個引水工程。這是我們京華時報的想法。?
　　玩具城這塊從我的感覺，我覺得是一個非常有希望的行業。整個現在社會娛樂化了。社會娛樂化了，可能我們的工具就玩具化了，什么東西要有意思才行。同樣是一臺電腦，以前是純粹功能性，現在做的好玩，社會娛樂化，工具娛樂化。我去年到日本看了很多成人玩具的店，有很多是大人的玩具。不是小孩子的東西了，全民都開始玩玩具。這個我覺得是整個社會發展的一個大的趨勢之一。我覺得玩具城會有非常大的前景，我們也希望通過合作，請各位專家到現場，給我們玩具城，包括整個對全社會提出投資創富和玩具發展獻計獻策，共同把這個事業給它做大做強。把北京玩具事業做成一個帶有全國展示水平的，代表整個中國來展示整個中國玩具的制造水平的場所。謝謝大家！?

　　主持人?楊哲彬：剛才蔡總代表本次論壇的主辦單位把投資創富這主題和玩具發展的他的一些想法。我覺得他提的很好，社會娛樂化，整個工具也都娛樂起來。接下來我們想請本次論壇的承辦單位，北京國際玩具城的領導戴總也講一講他們的一些想法。大家歡迎！?

北京國際玩具城常務副總經理?戴熾義?
　　戴熾義：在這個夏季我們請到北京玩具協會的領導，還有各位專家、學者和媒體的各位朋友，我們感到萬分的榮幸，今天的主題是投資創富和玩具發展，這個主題看起來相隔中間似乎有點距離。但是通過北京國際玩具城這個項目把它有機聯系在一起了。所以說今天有幸請來大家，能夠為投資者指點迷津，為我們暢想我們國際玩具城發展的未來。為我們的發展獻計獻策，在此我代表北京國際玩具城向大家的到來表示真誠的感謝！借此機會我們也想多多聽到各位領導和專家學者對我們國際玩具城更多的指點，把這個項目真正的做實做好。讓它真正起到推動玩具發展的作用。?
　　主持人?楊哲彬：戴總非常愿意在這次論壇上聽到來自行業的領導，來自各個領域的專家，對玩具行業的發展闡述一些很好的見解。今天這個機會大家都會不虛此行。說到本次論壇的主題投資創富與玩具發展，我覺得這個題目是很好的。為什么講投資創富呢？現在從全社會的角度來看，我們投資渠道太窄，有效的很好的工具也不多。我剛才倒覺得戴總說投資創富和玩具發展之間缺少一點聯系，我倒不認為這樣。因為人們現在一提到投資往往就提到股票，股票大家也知道它有它自己的風險性。玩具行業發展據我了解，它又是一個非常廣闊，潛力非常巨大的一個行業。已經有很多權威數字表明，未來中國的玩具行業的年銷售額要在1000個年以上，年增長速度要在40％以上，中國又處在很大的人口培育期，這個玩具行業的發展，玩具銷售領域的變化將是非常引人關注的。我覺得投資產品的多樣化，甚至包括玩具行業，或者包括玩具的經營場所在未來的社會里面都會發生一些很大的變化，或者說會有一些本質性的增長。今天剛好我們請來了協會的領導，首先我們想請來自中國玩具協會的常務副會長，秘書長梁梅女士，圍繞玩具行業未來的發展，以及產業當前的一些形勢，更主要是據說北京玩具城是華北地區最大一個玩具城，這樣一個產品的出現，會給玩具的流通行業帶來哪些便捷和利好，等等這些方面.?

北京玩具協會會長?王振榮?
　　王振榮：北京國際玩具城的建成對北京來說是一件大好事，它是應運而生，前途燦爛。北京玩具的生產應該說是規模很小。大概上個世紀80年代最好的時候也曾經輝煌過一陣子。是出口在北京各行業中曾經占到第六位，這算不錯的。進入90年代以后迅速萎縮，到93年10個玩具廠幾乎轉廠了，好好聽是轉廠了，說不好聽都倒閉了。雖然后來應該有些企業發展是比較快的，像凱力，孫總是原來北京玩具協會的會長。像順祥，像華雨這些企業發展的比較快。但是總的來說，是有生有滅，有發展也有萎縮。發展是緩慢的，但是北京玩具市場是一個大市場。有人估計，不一定是很準確。北京的玩具銷售量，大約占全國10％左右。我們分析北京玩具市場是三分天下，一個是大中商場的玩具部，一個是小商品批發市場，還有日益興起的，增多的，數量現在也很可觀的，小的玩具禮品商業。這里面有一定優勢，我們拋開價格問題，拋開質量問題不談，就看這個北京市場區域要求是不相稱的。北方地區呼喚一個大的玩具市場，有型的玩具商場，缺少就是機遇。很多人都看到這個機遇了。最近五年有六家企業，找到北京玩具協會說我們出錢，想跟北京玩具協會合作，在北京建一個大的玩具城。安徽一個房地產開發商準備投資6億，占60畝地建6萬平方米，后來也不建了。咱們說西客棧利用地下的一萬平方米要建也沒建。有一個美人街，美人街之前簽協議要建玩具城，后來又改美人街。萊廣營要建也沒建。在通州挨城南邊有600畝地，已經建了5萬平方米的銷售大廳。原來要建亞洲最大的花卉市場，花卉市場沒建成想建這個。?
　　另外還有去年，北四環有一家要來，我們說你不要建了。為什么不要建了呢？我說南城這正在建一個，不論區位優勢上，交通條件上，規模上，購物環境上，我們說你都不能夠，它是利用一個舊廠子的改造要改造這么一個。你都不能跟正在建設中的北京國際玩具城競爭。他說考察一下，考察完了告訴我說不建了，一共有六家。我說這意思說明這是個商機，都看到了。我跟他談為什么建玩具城，他們談的原因基本上是一樣的。他們說北京是首都，首都的號召力、影響力、輻射力是其它的城市無法比擬的。第二點說我們國家的經濟是高速、穩定、快速的發展形勢。這個形勢應該說是過去是這樣，今后一段時間得到信心也很足，整個經濟發展的大好形勢，對于玩具來說也是拓寬市場的基礎。這一點增強信心。現在人們的消費，特別對玩具的觀念上已經發生很大的變化，人們生活水平也提高了，對玩具的需求越來越多了。不僅僅是孩子需要，成人也需要。我們現在有說有白領玩具，現在白領也需要玩具，老年也需要玩具了，成人也需要玩具。玩具不是某一個年齡段人所固有的，它是伴隨整個人生一口。玩具是人生的第一個教師，也是終生的教師。?
　　我們北京玩具協會的會長，給我們的賀信曾經說過玩具將伴隨著人的人生。我們現在看來確實是這樣。既然是伴隨一生，市場的前景又是非常廣大的。北京地區缺一個，北方地區也缺一個。長江以北，5億多人占全國總人口的40％多。這40％多的人口這個大市場，我們沒有一個象樣的玩具城，剛才主持人說南重北輕，所以北京都呼喚有這么一個。這個玩具商城不僅可以滿足北京地區的需要，它可以附在東北、華北、西北，另外它可以輻射其它周邊的國家。它市場的前景是非常光明的。我對這充滿信心，這是天時、地利、人和。籌辦北京奧運決策北京玩具城，并且開始籌建，很快要竣工了。在奧運舉辦的前夕開業大吉，奧運中擴大自己的影響，奧運之后來謀求發展，爭取更好的前景。這應該是天時。大家一般說在奧運會舉辦的前期，奧運會舉辦之中，對經濟社會的發展，這促進作用大家看的是很清楚的。拿北京來說是這樣，如果沒有奧運，我們北京現在這些交通設施，這些基礎設施，包括市容市貌，包括人的精神面貌不像這樣。北京大概舉辦奧運會，對北京社會的發展，基礎設施整個發展大約使北京提前了十年到二十年。每年大約使北京的經濟發展提高將近兩個百分點。這個大家看的很清楚。?
　　在這之后是不是還行？如果整個經濟形勢不行了，玩具城建起來也不行了，現在預測奧運會之后整個全國的經濟發展，特別是北京的經濟發展，經濟社會發展速度仍然不會降下來。大家從這么一個方面來看。第一個大約從上個世紀后半葉舉辦奧運會的國家，舉辦完了這個經濟都是持續發展的。1964年是東京奧運會，奧運會之后四年之內，它的經濟接連四年超過了法國，超過了英國，超過了德國。88年是韓國漢城的奧運會，奧運會之后連續五、六年的時間，創造了12％多的發展速度，它是非常輝煌的時期。以后這些奧運會都證明了這一點。但是也有的國家，有的奧運會之后有一個后奧運經濟，有一個減慢速度的問題。像洗呢奧運會，但是它很快就扭轉了，破解這個難題。我跟奧組委經濟研究會一個同志，我跟他曾經談過，我們這個國家舉辦奧運會，在籌辦的時候，在申請的時候，在具體實施的時候都考慮到了北京現在的發展和建設的發展，所以我們人文奧運，綠色奧運，科技奧運，三大理念的提出不是僅僅針對奧運會的，而是針對整個提出之后，一直延伸到奧運會之后。所以這個我們相信，奧運會之后北京的經濟發展勢頭仍然是很好的。這就給北京市商業的繁榮，北京市玩具產業的繁榮創造了一個前提。?
　　比如說玩具城對我們有什么好處，我們老會長他這方面更清楚，我只是簡單說一說。第一點它應該是引領潮流。第二點應該是創新設計。第三個是搭建平臺。第四個我覺得應該是一個暢通渠道。第五個應該是促進發展。所以作為北京玩具協會，我就代表北京玩具協會，代表北京的玩具行業，對北京國際玩具城，對戴總投資方有遠見卓識的這些企業家表示感謝！我相信北京國際玩具城應運而生，前途燦爛！?
　　主持人?楊哲彬：感謝王會長。今天我們會議主題是投資創富與玩具發展論壇。這次論壇是由京華時報和焦點房地產網共同主辦的。會后京華時報和焦點網都會對本次會議的內容和專家的一些觀點進行系統的報道。同時我們本次論壇也得到焦點房地產網現場直播，現在很多網民正在線上可以收看到論壇的情況和各位領導精彩的一些觀點。剛才也講過了，投資渠道過窄的問題，剛才我們聽到王會長講了之后，隨著奧運經濟逐漸的興盛，以及玩具產業這么大的發展潛力，我相信這絕對是一個曾經被忽略的領域，也會是一個投資回報的增值空間很大的一個增長領域。原來我是一直做房地產這個領域的，對玩具行業所知甚少，今天聽了在座的很多領導談了玩具行業的發展之后，我們也感覺到以玩具行業，包括玩具行業在內的一些主題商業性地產，今后會有很好的發展。戴總也曾告訴過我，我們玩具成所在的區域，是北京地理商圈所在，這個商圈由于它具有典型的主題性商業的特點，所以說這個商圈年銷售額已經超過400多個億。我們想請專家的觀點，我們請經濟學家從經濟這個角度談談投資創富這個問題，以及他所了解到商業地產和玩具發展的一些情況。我們請來自北京師大的經濟學博士，北京師大房地產研究中心的副主任王宏新博士發言。?

北京師范大學房地產研究中心副主任?王宏新?
　　王宏新：謝謝大家！我還很年輕，我上一周開始接觸玩具，之前對玩具的確不了解。剛才提到日本人大人、小人都在玩玩具，我們玩具還有后發優勢。聽了王會長和梁會長感覺學了很多知識。上周我陪我小孩買玩具的時候，很大的賣場只有幾十平米。年終的時候就到戴總這里買。?
　　我借著王會長談自己的認識。我在研究房地產之前是研究實體經濟。剛才梁會長說關于出口的問題。這兩年我們隨著人民幣的升值，和我們國內企業的發展，我們出口的壓力非常大。這個是一個壞事也是個好事。怎么說壞事呢？我們政府這些年來一直是希望有這么一個創富的途徑。但是任何一個國家，或者我們在評判一個市場是不是足夠大的時候，通常是看進口和出口。通常是進口大的國家市場是大市場。出口大的市場反而國內的市場是不大。因此說我們出口的降低，標志著國內市場的開拓將有后發的優勢。我們今天看到美國國內的市場非常龐大。剛才王會長講到我們中國有這么大的人口量，北方地區有接近40％幾的人口量，但是卻沒有很象樣的玩具市場，這表明我們在這方面具有后發性。從這個角度來挖掘我們有很大的潛力。接下來我對商業地產，主辦方給我買的題目是要我談商業地產。我覺得這一次中國投資創富和玩具發展論壇很有新意。我們玩具都不知道怎么跟地產結合起來。但是剛才聽了兩位會長的介紹，以及企業戴總的介紹，我們感覺到可能對我們地產研究人員本身來說也是挖掘主題的一個過程。?
　　說到商業地產，任何一個商業地產要成功，必須是服務于商業。商業的成功就代表著我們這個地產項目的成功。一個商業要成功的話，就必須讓投資者，或者讓商家和消費者都能獲得好處。這是一個最基本的理念。如果說是商家能夠從我們這個項目獲得好處，消費者能從我們這個項目上獲得好處，我們商業地產就成功了。我們北京，或者說我們北京國際玩具城有沒有這方面的潛力呢？在會前已經跟戴總交流了一次，我感覺到這個觀念在我的印象中是不斷的深化。為什么這樣說呢？首先從商業上來講，剛才王會長講北京玩具的優勢，我講的思路跟您不一樣。我還是強調北京的后發優勢，不好聽一點北京目前還比較落后，因為大家都知道講南方和北方，北方整體來說弱一些，尤其是北方真是有它的根源。全中國沒有任何一個城市可以跟北京多功能性來相比，北京是全國惟一一個首都性的功能城市。全國最重要的政治中心、文化中心，同時也是經濟中心。但是在這么多的功能里面，比起南方的純經濟功能，商業功能來講，我們的重點很多。從改革開放30年來，我們在經濟方面，商業方面滯后于南方，滯后于東南亞，這是有它的邏輯性。?
　　但是我們很欣喜的看到了，近幾年來隨著城市化進程的加快，北京房地產業也在發展，商業的景氣度就在提升，因此我把它稱之為北京商業發展的后發優勢。在這個前提下，我們來看它商業的前景，還有一個大的發展空間。講到這就必須看到，剛才王會長也講到了奧運經濟，奧運肯定對我們北京的商業是有影響的。外地人也好，外國人也好，只要來北京都涉及到購物。如果北京有一個象樣的玩具商業業態，也是一個很好的業態。北京玩具城具有填補的功能。從這方面我也非常欽佩房地產開發商，企業家能夠有這樣一個戰略性的眼光，能夠看到我們未來業態的發展的景況。?
　　還有讓我談到木樨園，木樨園是一個商圈，有何是一個批發商圈。在經濟學里面不太稱之為商圈，我們通常喜歡用集群、集聚。其實兩者具有相同性。經濟學產業集群是浙江義烏小商業集群。對于商業批發是企業集群，企業集群在北京來說，在北京的北邊房地產住宅非常成熟，但是要說到商業，尤其是批發性的市場，北京南邊的區域相對來說發展非常快。北京國際玩具城駐入這樣一個具有競爭優勢的產業集群，企業集群這樣的區域。它能夠給投資者和消費者帶來一系列的好處。我剛才講到了，如果說一個開發商它滿足了投資者，滿足了消費者，他才能夠成功。為什么這個行圈有利于我們產業發展呢？如果說玩具城駐入木樨園具有產業，具有企業集群的商圈會享有好處。從產業集群理論來出發的話，首先它會產生一個平臺性的問題，它會成為一個信息交流的一個場所。在這個區域里面會借助木樨園大的批發商圈，會把市場的信息，技術的信息，產品的信息，人才的信息，各方面的信息都成為聚集地。可以很容易的想像到，如果說我們北京國際玩具城將成為北方地區關于玩具巨大的信息交流的平臺。在這個過程中，投資者和消費者都會得到好處。對投資者來說，對我們的商家來說，都會覺得在這很容易產生規模經濟。咱們北京叫“扎堆”，一扎堆規模就上來了，規模上來了成本就下去了，交易成本就下去了。這樣不僅方便了投資者，也方便了買家。跑到別的地方幾十平米就完了，跑到這來戴總兩萬八平米。?
　　在這可以促進產業分工的趨勢，越是競爭創新越厲害。這都有利于商家，有利于我們的投資者。如果說這些效應都能夠發揮出來的話，就會對商家形成一個綜合的競爭優勢。有了這樣競爭的優勢，剛才王會長所說的，對于北方13個省市輻射的效應，滿足北方地區4億人口消費的市場，帶動了整個北方的消費市場。從這個該度來說，北京國際玩具城是一個非常好的產品，這樣一個商業地產的出現。祝賀你們能夠取得很好的業績。?

　　主持人?楊哲彬：剛才王老師從經濟學，從一個專家的角度闡述了一些發展。也包括木樨園這個商圈的面貌，以及未來的勢頭等等談了他的看法。今天我們論壇也有這樣一個目的，幫助消費者，幫助投資者卻找一些有效的投資渠道。分析一下投資過程當中需要把握的機遇這樣一個話題。各個行業投資屬性是不同的，投資回報也不一樣。以商業地產領域來講，它的投資回報，它的特點是穩定的，它是長線是穩定的，也許不像股票那樣一哄而起，但是它是很長線很穩定的。在北京來講幾大商圈當中，剛才王總不喜歡叫商圈，叫集群。在幾大集群當中動物園也罷，中關村也罷，還是木樨園也罷，它投資回報往往是6％、8％，還是很穩定的。而且逐年作增長，這個也是投資人群比較看好的一點。接下來我們想請來自投資領域的專家，也就是家富城國際資本有限公司的總裁，中華房地產經營網的CEO穆健瑋先生從投資這個角度幫我們分析一下。一個就是樓市風險小，但是回報低您怎么看。買房是消費，買鋪是生產您怎么看？還有在目的各大商圈，商業地產的投資回報發展潛力如何？?

投資專家?穆健瑋?
　　穆健瑋：謝謝主辦方。在投資領域咱們有兩種，一個是股市。股市是對企業盈利能力的評估。企業掙錢股票就值錢，企業不掙錢股票就不值錢。還有一種投資是對不動產的投資。也就是對房地產直接的投資。不動產的投資有一個特點，它是以物業資產為載體，直接投資于物權，投資于產權。所以它具有在通貨膨脹，或者是股市風險很大的時候，大家都知道你的房子是不會貶值的，是能夠保值增值的，所以對房地產的投資，包括對商業地產，它有一個保值增值的功能，它可能不會像股票這樣一下30％，50％，商鋪投資商業地產的投資保持8％、9％、10％很穩定的投資收益。投資是增加保障的？是因為大型物業整體出租，有一個很明確的租約來保障租金收益。所以講這個保障商鋪投資是有保障的，在樓市地產風險比較小，不動產投資。投資回報率可能沒有那么高。但是當他把錢拿到手，有專門的資產管理公司，有專門的商家進行打點。所以有資產保障，租約保障，講白了是沒有任何風險的。作為中國老百姓來講，我們過去講房價高了低了，政府把住宅地產當成消費品。同時在商業地產這一塊，因為大型商業物業是以投資租金回報為投資廠房的，它需要發展房地產投資基金。在沒有發展投資基金之前，咱們做的只要有統一擔保，統一資金保證下就是一個基金的雛形。?
　　中國老百姓投資的習慣是要什么呢？它不是個純粹的金融品種。咱們講金融品種，做這個東西就搞證監會，銀監會去了，不是這么回事。它是微觀的基礎。看得見，摸得著。看得見這家廠商挺火，摸得著，進去看這個是真的。他賺得到。這買賣挺紅火，行，我去買個鋪，很高興。這就是中國老百姓的習慣，他看不懂那么多東西。我們投資產品的設計，包括我們投資基金的設計，要給老百姓，我們房地產投資不光是個消費品，誰有那么多錢買得起兩百萬一套房子。先要養雞才下蛋，給老百姓更多的投資機會。老百姓的儲蓄放在銀行里面，我們的銀行是國有體制，現在講是國營的，實際上還是半國營。2％－3％的回報，還得交利息稅。沒有給人家直接投資機會。誰在剝削他？是一系列中間環節剝削他。老百姓應該直接得到回報。我投資商戶就應該拿到8％，10％的匯報，這是我拿的錢我投資商戶有保障，我有選擇的權力。這種投資的品種為什么不給老百姓？我們講買房是消費，是因為政府非讓老百姓消費，老百姓消費不了還讓他消費。老百姓消費不起怎么辦？就在旁邊待著，有錢永遠是有錢的。更多的是要給我們老百姓投資的權力，靠市場經濟，市場經濟是什么？有錢，有資產，有物權大家來分享。靠法律沒有風險。因為政府比老百姓更會算帳。老百姓挑的剌比政府挑的還多，沒有風險。這是第一個。??

　　北京各大商圈商業地產投資這塊，大家知道北京多好的地方，房地一共有18把菜刀。所以大家很挑，東一把菜刀，西一把菜刀。南方不行，南方就是一把剃頭刀，還有一把菜刀。還有割鞋的一個刀，只有這一條路，只有這個選擇。商品經濟的發展，逐步市場經濟的相互影響。在北京咱們講是一個大的城市群，搞商業地產有很多選商業地址也好，或者搞投資也好。在北京投資好，北京相當于50個城市。宣武是一個城，宣武過來廣安門又是另外一個城，你要具體來看地段，還要看城市規劃，看發展。木樨園這個在大商圈里面是第三層商圈。但是在第三層三環路邊上是什么特殊商圈呢？不能跟CBD去比，CBD是零售商圈。木樨園由于它樞紐的地方，它是一個百貨批發的中心樞紐。在百貨批發這一塊以前我在商業部當處長，那個時候我們管的北京的傳統百貨就在這，那是計劃經濟時期，現在是市場經濟。市場經濟我們民營企業家過來了，蓋了個大房子，干什么呢？還是為所有的百貨進行統配和紛發。所以玩具我不了解，但是百貨我比較精通。玩具在人民生活提高的情況下，把它集中化的進行賦予它文化的內涵，集中經營，為咱們的消費者進行選配，我們加孩子一屋子的玩具，每一個角色都有生命的。所以玩具它是囊括了設施品，以及到普遍快速消費品。孩子的小狗生出來就叼狗的尾巴到現在為止也不愿意把小狗丟掉。我們把小狗當成神似的供在那。??

　　玩具有很多問題，質量問題，歐盟不是限制咱們質量出問題要檢驗，上面有什么化學物，在批發環節我們把質量問題卡住，規范管理，市場專業化，專業市場統一管理。這樣使我們從分銷的源頭，為我們的北京，為我們的華北帶來健康繁榮，帶著生命氣息，規范化的玩具市場，對我們是一件好事，我相信你們的生意會越來越紅火，越來越發達。很高興參加這個會。謝謝！??


　　楊哲彬：感謝穆先生激情洋溢的演說。應該說我們參加這個會我有幸在這客串性的主持這個會議，我也受益很多。以前總是圍著房地產打轉轉，對其它行業知道的不多，也不是特別關心。今天也讓我們開了眼界。我還是堅持這樣一個觀點。我覺得房地產的發展前景非常美好，說到投資。前兩天看了篇文章，也是一個學者，這個學者都認識，也是朋友，他寫了篇文章。我覺得他寫的很好，他談到房地產投資的時候，他認為房地產投資不是盲目的投資。他認為房地產投資百姓買房子是最理性的一件事。人民幣對中國人民沒有直接好處，對美國可能有好處。內地居民隨著人民幣的貶值，隨著經濟的過熱。所有貨幣持有都貶值了。買房不意味著賺錢了，避免經濟騰飛的快馬失去財富。一個人賺錢了，不如把自己放在馬背上，在馬騰飛的時候不至于被馬踩死。剛才聽了一位經濟學者，一位資深投資人對我們的建議之后。我們更加了解到商業地產的領域是個金礦，是值得投資的，它是具有長線投資功能的一種產品。但是我們普通讀者、普通網民仍然對玩具的發展不是特別清楚。接下來我想請北京玩具協會的曾經會長，現任副會長孫書侖先生，他作為玩具生產者，作為玩具行業的管理者，他給我們談談玩具產業的一些發展潛力，以及玩具流通領域近些年以來銷售和收入情況，這一點是我們投資人群非常感興趣的。請您講一講。??

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北京凱藝玩具公司總經理?孫書侖??

　　孫書侖：我就是一直在企業一線工作，沒有那么高的層次。穆總講個情況我確實學了很多東西。我從事玩具生產企業正好20年。我是北京地區最早做玩具企業管理的。這20年的時間我的感覺是這樣，作為玩具這個行業，它有它自己的特點。我們理解產地和消費地分離，應該說是我們這個行業的第一大特點。就是當這個地區的產業很發達的時候，市場一定是很好。我沒有上層到一定領域的感覺，這是我的感覺。原來我們國家玩具產業也很弱小，80年代后期，改革開放以后，80年代中期開始才開始逐漸從臺灣、香港、韓國、菲律賓、馬來西亞、泰國這些地方逐漸的接過來，轉過來的。為什么會從那些地方轉過來，是因為那些地區，比如韓國、香港、臺灣這些地方，這些地區它的經濟不斷的在提升，玩具產業是勞動密集型的產業做不下去了。另外做玩具的行業投資非常少，而且見效很快。它的技術含量很低。又是勞動密集型，我們很大的優勢就是勞動力資源的極大豐富。所以我們那個時候，80年代中的時候，很快把玩具產業做起來，雖然起點都很低，但是我們發展很快。一下子形成非常密集的幾個地區。在深圳珠三角地區，還有長三角地區很快的就形成了。包括甚至那個時候在北京地區也是，除了原有的十家生產企業，是老的國有企業以外，像我們游擊隊也好，城市的企業都很快的發展。北京高峰的時候也有將近30家玩具企業。逐漸發展到一定程度的時候，我們北京地區是衰敗的最快。??


　　就以我們企業為例，我們從93年以后，我們就再沒有招到過一名北京市的工人。我們最后一批北京城鎮戶口一線工人是93年最后一批招上來的。以后再沒有一個，你再去招工招不到了。我87年第一次建廠的時候，那個時候我們招工是要考試的。你報名我們對你進行考試。所以這個我覺得從經濟發展整體經濟水平發展這個角度來說，北京地區玩具產業的衰退其實是必然的。包括我們公司。我們的工廠現在早就不在北京。我們從99年把工廠最后遷出去，其實我們最早的工廠在哪？就在龍王廟。93年我們遷到現在三間房，就是二外的東面。北京卷煙廠。99年我們把工廠遷到廊坊開發區。2002年從廊坊開發區又遷到天津薊縣開發區，我們行走的軌跡離北京越來越遠。但是我們的銷售，我們的管理，我們的設計開發這些方面我們是越做越好，而且也是從廊坊我們公司整體一體到廊坊，然后又回到北京。這段時間我感覺20年走過來的路走到現在來看，我們覺得玩具的產業，首先在中國還是有一定的發展空間。因為中國發展不均衡，東南沿海發展比較快，中西部地區發展比較慢。所以我們不會說像韓國一樣，玩具產業不行了，只能拿到韓國以外的地方去賣。我們中國不是這樣，如果說北京不行了，我可以到北京的周邊地區，甚至我們可以沿著北京周邊的高速公路，我們可以繼續向西北延伸。比如說我們可以到張北地區，我們可以到山西方向，沿著京承高速我們可以到農化那邊，發展的余地還是有。包括珠三角不行繼續向湖南方向發展。長三角這邊不行可以向安徽、河南發展。??


　　所以我覺得我們國家玩具產業的轉移，應該說還是在我們國家內地域性。再一個剛才梁會長講，中國玩具生產企業，不管它有多少家，有人說三萬家也好，有人說五萬家也好，應該承認現在95％以上的企業，它是有相當大的比例是根本不做內銷的，以我們公司為例。05年以前我們公司的產品全部是外銷。有很多人說了你們為什么不考慮國內消費者的感受，說實話，玩具企業是沒有能力顧及其它的。你說做外銷利潤很低，賺回來的錢不可能想其它。假如無利可圖根本沒有能力做其它的東西，必須把效益放在最前面。國內市場很稚嫩，很原始，從渠道來捉，是什么樣的渠道都有。因為現在業態比較多，有超市，有百貨店，有專賣店，有購物中心。但是90年代的時候業態很少，除了百貨公司，百貨店以外，其它幾乎沒有什么地方可以去做。現在業態比較多了，可是還是很亂。沒有一個比較好的渠道。現在我感覺從05年我開始關注國內市場以后，我發現國內主流市場，也就是說百貨店，或者專賣店，或者說超市，其實還是比較正規的。大家都是在進貨的把關上面。比如說抓讓問題，安全問題，知識產權保護問題這些方面做的還是比較好，還是比較嚴謹的。基本上在主流商場你是看不到有什么問題。但是主流廠商現在也有個問題。百貨店隨便去個百貨店，肯定把玩具放的最好的位置。比如燕莎，燕莎就放在六層，六層是沒有直梯可以到的。你要找直升的。玩具市場在六層，但是滾梯只到五層。王府井百貨大樓從原來的四層現在開始挪到西邊的地方，400多平米。??


　　盡管是這樣，我覺得這些百貨市場還是非常注意這個產品渠道的問題。對產品的質量各方面我覺得還是非常不錯的。但是廠商肯定有廠商的苦衷，為什么會這樣，它有它的難處。在這樣的情況下，我覺得各類的購物中心，出來的專賣店我覺得是比較新的形式。我們公司現在也自己開專賣店，我們在金源燕莎就有自己的專賣店，開起來我覺得還可以，起碼比我們想像的還好，賺錢不用說，起碼沒賠錢。對我們這樣的企業來講確實比較有信心。我們這種產品技術含量很低，如何加大科技含量，我們找到這種方式。在目前這種情況，做外銷大家在越來越窄的一條路上，所以它發展空間我們感覺應該關注國內市場，所以從05年開始，我們對國內市場試探的做國內市場，我將近兩年多的時間越來越有信心。公司從原來不做國內市場，到現在我們公司把自己發展實際上是放到內銷上。外銷我們已經輕車熟路了，做了這么多年的外銷，外銷我們也積極的去做。但是作為公司的主要經營負責人，比如我，我現在外銷不用我費很多的心。它比較簡單。內銷我就親自來做。從產品的策劃，設計人員的培養，銷售人員的培養，各層面銷售業態的培養，我們也做沃爾瑪，沃爾瑪全國都有我們的產品在銷售，我們也做百貨，燕莎我們以有合作。另外我們也自己開店，我們現在除了金源燕莎，我們美羅城，東大橋的尚都國際，還有朝陽公園馬上開的銀島消費港我們都已經簽約。我們覺得國內是非常大的市場，隨著生產水平的提高，中心城市，特別像廣東、上海、深圳，我們現在整體的經濟實力，應該說已經到了相當的水平。??


　　消費者對玩具的消費不是像過去很盲目，也很挑剔了。挑剔就是好處，如果消費者不挑剔，隨便什么樣的東西都買，對我們這個產品反而是不好。越挑剔設計他越理性。對市場的發展是很好的一種促進。所以我們公司現在開始特別關注國內的市場，基于這樣的考慮，也是愿意借這個機會。剛才王虎掌大家也都提到，天時、地利、人和這些方面。天時我們有很好的機遇，有很好的時期，有奧運這樣的機會，經濟有很大的發展。中心城市有相當的消費基礎，大家也愿意秒一些好的產品，其實我們也生產一些好的產品。只是好像沒有溝通。做好產品的企業大家去賣，需要好的產品沒有地方去買，這還是有這樣一個機會。從地理上來說，我們本來處在中心城市里面，就處在北京，對北京人頭熟，有這方面的人脈關系。??


　　再一個從人和上來說，我覺得這么多年，作為我們自己這么多年有經驗，對玩具產業比較有經驗，所以積累了一些人才，包括產品的設計人才，還有市場的策劃方面，生產企業的管理方面，整個控制能力都是有很大的提高。再加上現在也有很多像玩具城這樣的投資商，房地產開發商他們也愿意提供這樣的平臺。所以我覺得這些方面綜合在一起，對于國內玩具市場的開發是比較好的機會。現在進入國際玩具市場是最佳時機。你現在進入市場門檻比較低。等將來這個市場一旦成熟了，如果你還想再進入這個市場，肯定有很大的阻力。比如說現在日本市場，因為我們一直在做日本市場。如果現在說想在日本做一個玩具的渠道非常困難。或者說我現在到日本推銷玩具的產品，想建哪些玩具的渠道商，或者玩具的零售商，人家根本不會買。我們國內現在正是玩具進駐的好時機。我們是這樣的想法，我們并沒有從理論上怎么考慮的，從投資的角度怎么考慮的，我們還沒上升到那個層面。從我們企業自身的感覺，我們覺得還是需要值得下大的力量，關注國內的市場。碰巧有北京國際玩具城這樣的機會，所以我們態度非常積極。你讓我買房子我買不起，我沒有這個能力一下拿出這么多年買這個房子，但是租我是租得起的。??


　　所以一有消息我馬上跟戴總這邊聯系。我說玩具城這個量，我至少300平米，你得給我留下。我們無意識的這種，我們沒有想到其它的方面。實際上我今天聽了以后，我們在玩具城買房子的人。我們無意當中給他們創造了一個條件。我們這樣的企業不可能說租300平米，半年以后我不租了，不可能的。如果說我就租你3平米那有可能，我租你300平米不可能馬上放下走。從這一點上來講，從我企業自身的需要來看，客觀上符合了目前這種形式，你來投資，開發商投資蓋房子，我去買商鋪，我在你那買商鋪可能我拿20、30萬我還能貸點款買商鋪了，買商鋪自己不干了，不一定買商鋪自己來干，不可能，有多少人做玩具。但是像我這樣的你來買，我來租。因為你讓我買我買不起，我拿不出這么多錢，租我還是行。??

　　這種情況正好跟穆總說的情況差不多。問題是北京沒人蓋這個房，沒有人說要弄這么一個玩具城，其實真的是需要。做商業都知道扎堆賣貨這是基本的。我們現在一說買小商品我們到哪去買，遠的我們到義烏，近的我們就到天外天，萬通。還有服裝紡織面料的浙江村。我們就到這邊來。玩具城如果做起來的話，玩具企業都在這個地方，大大小小的玩具企業都在這個地方，不管做生產的企業，還是做渠道，做批發的。這個地方玩具產品越來越大，我是層次比較低的。在企業，我們企業又不是很大的企業。沒有人專門研究經濟問題，經濟學的問題都聽過。但是今天一聽，我們無意識的這種需求，倒吻合了大的趨勢。所以我覺得這也是一個好事。??


　　主持人?楊哲彬：也有業內的人士說凱藝公司是很著名的企業。獲得奧運玩具的制造經銷權之后，有望成為下一步玩具行業發展的帶頭大哥，我有一個問題想問孫總，你從國際玩具城這里面拿到300多平米的面積之后，你想用它具體來做什么？或者依托北京國際玩具城這個平臺，下一步有那些新的動作。??

　　孫書侖：300平米我們拿一大部分做產品的展示。將來我們想國際玩具城這個地方跟玩具有關的，一些批發商，零售商會到這個地方來。到這個地方來會看因為我們是做毛絨玩具的，他也塑料玩具，毛絨玩具。一看采購成本會減少很多。因為它集中了，到個地方來的人比較多。這樣的話會把我們的產品展示給專家的買家。這比我們做廣告效果更好。因為做廣告其實你是給消費者看的。消費者里面只有很少一部分的人群是買我們的產品。但是你投放廣告宣傳是對全國電力投廣告看電視就看這個。咱們看電視一播廣告煩的要命。專業的這些人愿意看。他肯定愿意看，因為我本身就要買玩具。我是做玩具生意的，所以我希望多了解都有什么樣好的東西。所以這個地方我們拿相當一部分面積做展示。再一個我會把我們公司內銷的經營，內銷部這一部分傳播。把我們公司內銷部搬到這來，所有的銷售工作都會在這。另外可能我們也會劃出一好塊地方，放一兩個搞策劃的人。因為他們在這里面也要看其它有什么發展的趨勢，做一些什么什么樣的市場策劃。我們除了在樓上要租房。我原來問過戴總整體規劃，一樓會有直接批發零售。我們在一樓會租一個小的攤位，20平米30平米不一定。我想在這個地方做銷售和做一個樣品的展示間，比放到我公司要好很多。??

　　主持人?楊哲彬：給孫總提點小要求。把你租的300平方米在哪告訴我得了。??

　　孫書侖：給我劃到哪我就在哪。??

　　主持人?楊哲彬：玩具行業是朝陽行業，也是充滿愛心的行業。這個行業北方潛力非常大。玩具行業輻射力很強，現在如果要是在廣州，在義烏建一個玩具批發城機遇不一定有北京好。在義烏小商品批發市場全國的客商都在那里賣玩具買玩具，甚至還有來自歐洲的，來自亞洲其它地區的。很顯然，在那些地方競爭比較激烈。而在北京是北方地區一個重要的經濟中心之所在，但是卻沒有一個很好的玩具批發城。王老師領來自去動不動看20、30平米的。今后隨著戴總這個項目的出現，也會給玩具行業帶來很新的景象。接下來我們想請軍凱房地產開發公司的戴總，講做房地產開發做得好好的，為什么轉到很窄的領域，玩具這個業態，是哪些方面促使他這么做的。??

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北京國際玩具城常務副總經理?戴熾義??

　　戴熾義：剛才聽了孫總的講話，我感受很多。我跟孫總都做企業，對理論，對經濟學沒有太深的研究。好多事情企業的一種本能促成了我們這么做。前兩天看報紙我也看到有這么一句話，印象挺深的。商業地產一旦被賦予了主題，就無意于被賦予了靈魂。這就等于現在時下的商業地產一個走向。我做這個項目以后我很關心，現在我們項目到最后能不能成，最后究竟會如何。也關心其他人，主題性的這種商業人家發展怎么樣。從我所了解和采集的信息來看，發展都很好，不是一般的好，是遠遠好于一般常規的傳統的綜合性的商業。這應和了專業化的地產有聚集效應。產品更新換代，最后帶來產品的降低，等等一系列的方面使它具有競爭優勢。我看到報道，像南方這些地方，像長三角和珠三角這樣的地方，大批的主題性的專業化市場不斷的涌現。輕紡城、服裝城、五金城、電器城等等。像好多地方還有專門的玩具城。從這些企業的發展情況來看，我們做房地產開發，我們關心的是自身的回報會怎么樣，一個關心買我們房子的投資者怎么樣。我們研究的可能是回報的情況，回報的情況從長三角這些地區專業市場發展情況來看。三年左右的回報50％左右，十年后整體的租金和物業的增值水平基本上翻了十倍，達到這么一個屬于，這是平均的統計數字。??

　　我還看到一個數字。全國的褲王在哪，不在上海也不在廣州也不在深圳。它在廣東虎門的一個服裝批發市場。6％、7％平方米的面積，1000萬。深圳有一個華強北路專賣店，那塊商鋪價格早賣到20、30萬。所以走專業化，走這個主題的商業應該說它的發展潛力和空間是非常之大的。從我們角度來講，當時定位這個項目的時候，可能還沒有這么多的信息，或者這么多成功的范例可以參照。但是我們也是一種知覺，一種商業判斷。主題商業的這種生命力應該更強大一些。我們這個項目又是處在木樨園，我們要做好木樨園這個文章，它這塊適合什么，我們不跟別人搞同質化，搞同質化競爭不是我們的優勢。就像剛才講孫總，我們要利用這個商圈交通、信息這個方面，同時不要搞同質競爭，這樣的話我們就絞盡腦汁去想。我們想從企業角度來講，理論上的分析沒那個水平。但是會有一個基本的判斷，一個要找對人群，再一個要找對行業。這個東西產品要有人要，要有人來，有人買。這個行業必須招人，不能是夕陽產業，趕末班車不行。所以我們找來找去，這么一個判斷標準，我們覺得玩具符合我們要求。再一個是非常大的消費人群，更何況它現在成年人也加入到消費的行列里來了。??

　　再一個這個行業的發展，不知不覺小小的企業怎么著，但是聚合起來就占了世界的70％。說起來不知不覺大家不太注意這些東西，中國玩具這一塊占世界70％的份額，不得了的一件事。剛才我又聽到非常大的利好是什么呢？剛才梁會長講的，中國的玩具企業正處于轉型期，已經占了70％的世界市場份額。你再往上占還能占多少，它發展空間已經受限了。再一個人民幣的升值，而且造成國內的玩具生產企業，在國際市場的競爭力，相對的競爭優勢不是那么明顯了。想在進一步的擴張越來越困難，剛才孫總講的情況，我覺得是來自一線企業的感受。這種感受正好印證了我們這個判斷。從這個角度來講，國內企業相對轉型的趨勢，確實玩具城從現在看來恰逢其時。要說我們有什么先見之見，這個是我們企業的本能。確實趕上奧運商機，我們兩年前誰知道人民幣會升值，奧運會是知道了，別的就不知道了。這個東西確實從方方面面來講，看起來我們當初選擇和判斷還是正確的。今天隨著經濟的發展，印證了當時的判斷。現在我們越來越有信心，特別今天坐在這聽到各位專家，各位領導這么一講，我信心更足。方方面面聽到以后我覺得又對我是一個啟發，一個新的鼓舞。我們當時定位做這個玩具城，當時基本上就是這個狀況。??

　　從玩具城從我們開始向社會推出這個玩具城以來，確實受到各方面的關注，超乎我們的想像。同行的關注乃至社會的關注，媒體的關注等等，從這角度來講我們覺得無意當中做了創新的事，還是一種嘗試也好。盡管當時是一種企業行為，無意中的選擇，但是現在好像被賦予了很多意義。從這角度來講我們壓力也挺大，我們一定要做一個好榜樣。大家都那么關心我們，而且對我們寄予更高的希望值，我們一定認認真真的做好，一定把玩具城名符其實的給它做起來。我們從招商上，管理上都盡我們最大的努力把它做好。房地產商蓋房子把它賣出去，賣完就由物業公司管，就沒事做了。但是我們塊肯定不能這么做的，這么做就死定了，不能也有不少失敗商業地產的范例。從我們角度來講我們是下定決心把它做起來，而且要做好，我們也想了很多措施，包括三年內無償的為投資者免費養傷，三年內我們有一定的投入，進行統一的宣傳推廣。使養傷的過程當中，市場培育過程當中，用最短的時間渡過培育期。這個我們也都在想很多辦法。我們也是下決心把這塊認認真真做下去。??

　　從目前的銷售情況來看，已經達到我們的銷售目標。市場對它有一個認同的過程，這是一方面。再一個從我們角度來講，我們也有意識在控制。因為這個東西拿出來之后，我們也是希望投資者是理性的來選擇，來購買。要沖動，要渡過培育期，要跟我們同州共度，這個要沒有思想準備，是很難做的。我們也是實實在在按照政府的要求去做的。所以在三年的養傷期過程當中，很多時候必須要業主，或者投資住和我們保持高度的一致，密切的配合我們才能夠把這個市場培育好，像長三角，珠三角專業市場那樣興旺發達，蓬勃發展。??

　　主持人?楊哲彬：主辦單位京華時報和焦點房地產網舉辦本次論壇投資創富和玩具發展論壇。他們探討玩具發展的現狀，以及為更多的投資者尋找好的投資福利，這是主辦論壇的機會。恰好戴總開發北方地區，也是惟一這么大的玩具批發趁。剛好成為本次論壇的一個案例。說到商業地產發展，這幾年北京也是走過了很多彎路。投資者也是受益很多，同時也有的在養傷期出現很多問題，包括商業地產銷售和開發也是很具備專業性的一個領域，和住宅開發完全不一樣。我們有一位嘉賓來自東方策略的喻總，他是長期從事在主題型商業地產的招商、銷售和顧問策略工作，據我了解喻總做過萬通批發市場。另外中關村的海龍，還有鼎好電子商城都是喻總的手筆。在這個領域是專業，不僅是帥哥型的操盤手也是專家型的操盤手。請喻總跟我們談談主題型商業地產的發展情況，以及投資潛力。另外幫我們分析有什么風險。??

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北京萬通東方策略房地產經紀公司?喻漢華??

　　喻漢華：實際上我們做的是99年開始做萬通，做了一個海龍。在2002年做了一個鼎好。這三個項目基本上還托大家的福，天時、地利、人和做的還湊合。鼎好我們還是做招商和實施。海龍和萬通基本上前期到最后一直做的。我們做商業完全是碰運氣，轉型完了之后北京批發市場非常少。當時做市調，去天意，我去量了一下，室內攝氏度38到39攝氏度，我在那一瓶水灌下去都沒有汗水，我不知道人怎么能在那種情況下生存和掙錢。萬通當時的成功，應該是基于在那個環境下的市場本身的一個提升。就那個環境必須要有一個提升，你不提升會影響整個行業。??

　　第二個項目做海龍大家有經驗。做完了這幾個項目我感覺做一個商場要做好三個關系。第一個你所在的位置和你物業。第二個是經營者。第三研究清楚經營者與消費者的關系。其實我來這就是國際玩具城的定位我認為是很好的定位。因為市場缺，而且是在一個合適的商圈里頭，三個集群里頭。這種距離下確實很可怕。因為各方面的成本都會降低，它來以后，他去木樨園，在木樨園半徑就兩公里三公里的。這個半徑的交通成本是很低。為什么？你不用砍價，或者砍價砍問以后很容易知道這個價格實際是多少。在別的地方沒有貨比貨，但是在大的群體問?
幾加就知道這個是多少錢。你想去把你交易的收益提高很多這個是不現實的。對于大家誰做的好誰做的不好。這個我覺得不用再說了。第二個事是業主和經營者的關系。好多主題關系業主把不應該拿走的一部分利益一次性拿走。我投資了要趕快回報，一算帳十年不行。我見過比較個性的開發商，租一個場地要投資，租下來15年。最后到什么程度，最后我們幫他做這個事情，做完以后給他一個報告，租4年半能夠收回，以后就賺。他說不行4年半太長，你給我弄2年半。我說不可能給你弄2年半，就能弄的。你把不該拿走的利益拿走，經營者經營不下去了。比如這個地方就四塊，非說不行，得八塊找點收入回報。最后你是收了三個月，四個月節拜拜了。??


　　這跟當時做萬通一樣的。做一個廠商老掙不著錢來做它干嗎。我不來你這租還不行，我跑還不行。你這生意我做不下去不做還行。到底你應該給后續的經營者留一個什么樣的經營空間。??


　　第三個事情要研究清楚。這個經營者和消費者的關系。這個事情在很大程度上如何把這個商場經營客戶用得來的商場。很多商場沒有特色，或者你管理很不到位。比如說客戶的投訴，假冒偽劣商品。這個事情發生要處理。還有一個就是你的經營客，到底你有什么樣的經營時間，不能早上五點半開門你們進來了，晚上五點半關門你們就走吧。這種簡單的管理模式以后在商場要住進淘汰。大家競爭很激烈。說搞主題型商業，這個競爭也很激烈。今天搞玩具城是獨一份，但是保不齊五年之后出來好幾個。咱們成功了后頭絕對有人跟著。當時我服務的一個公司，那個老總跟我說，說我超越不過你我就抄襲你，這是很簡單的事情。但是你如何繼續成功，一個成功的招商和一個成功的管理，不是說把它開出來就行，是商場能活的下去，活的比別人稍微好一點。別人也不是傻子。你如何比別人活的好一些。在我們這我們設定了兩項特別的經營服務。一個是B?to?.的概念，一個是廠商的展示。這在目前的商業很少有，基本沒有。B?to?B，商場一般B?to?C，但是很多玩具商場轉內銷，我們經過大量的市場調研。??


　　剛才孫總說轉向內銷，我覺得作為企業龍頭一轉銷內銷很多企業都選你這條路。但是在內銷市場里頭沒有完整的流通渠道，不完善。而且這個社會上本身也有很多人想做玩具這個生意。既然兩邊都有需求，我何不當中介，這個中介不收錢。或者后期定期加玩具商場，或者可能經營玩具的。這兩者之間這個時候會很頻繁的。我們會有單獨的區域來做這個事情，這個肯定會很頻繁的。我要替這些原來做外銷，但是走向內銷的商場拓展他的渠道。這個事情既服務市場，也服務客戶，也服務了這個行業的流通。所以這是一個好事，我認為代價不大。??


　　第二件事就是場地的展示。我不但提供經營場所，還要不定期幫助在我那里經營好的品牌，大的品牌去做展示。一定要讓別人覺得我商場做完以后，有的東西不單單是收租金，收物業管理費，完了之后自己愛干嗎干嗎，肯定不是這樣的。一定要給別人的經營有一些幫助和支持。這樣才能長期的待著，才能渡過養傷期，才能讓商場的投資和客戶的投資有一個比較長期的，穩定的收益。商業想明白以后也不難，關鍵是幾方說通了。經營戶不要做短期行為，大家一起把開業艱難期渡過，每個商場都有艱難期，要渡過去。第二個要說服業主方，不管是大業主還是小業主，不要急著吃，燙著慢慢吃，真正商場發展是翻好幾倍的。不是簡單漲15％行不行，而是漲到200％行不行。實際上研究清楚幾方的關系做下去。??


　　主持人?楊哲彬：相比較起來喻總是做商業招商和策略顧問他的比較多。他經驗理念還是很寶貴的。他分析自己所經手的項目，也收到他曾經做的一些案例。剛才喻總談的關系很好，不該你拿走的利潤你不該拿走。戴總剛好說到差不多半年多的有效銷售期，銷售70％，我想這一點他們價格還是比較不高的。它應該給后來的經營者和前期的投資者留了空間。商鋪產品和住宅不一樣，住宅它處在一個宏觀調控的風暴點上，它價格處在動蕩期。很微妙，很難講。商鋪還有長線投資的屬性。以上來自中國玩具協會的、北京玩具協會的，以及各個方面的專家圍繞著投資創富和玩具發展的話題進行很好的，熱烈的討論。我們也很有幸聽到這樣新的知識和見解，也是不虛此行的。這次會議的內容我剛才講過了，京華時報和另外主辦單位焦點房地產網進行報道。同時我們地產中國經濟導報，以及到會中央電視臺也會做相應的報道。很多受眾也會通過這樣的渠道更多了解玩具發展和投資創富的話題。接下來我們會議圓滿進入尾聲了。想請本次活動主辦方之一，京華時報的事業部總經理蔡總給我們收個尾。??


　　蔡照明：剛才楊總做了一些總結。商業地產確實是這樣，我們在這么多年也經歷過很多商業地產操作。我覺得基本的規律，一開始是廠房把它壓的很低。包括你剛才講虎門的批發市場也是這樣，也是價格特別低。剛才喻總講的把關系都處理好。你養傷能賺錢了才能做，到最后不光是翻幾倍的問題。??


　　聽幾位專家講我覺得是幾方面，一方面對玩具城的前景，從這個行業，從奧運經濟，從北京后發優勢，行業的后發優勢幾個方面給我們前景做了一級方面的描繪。另一方面戴總也把玩具城的意義做了描繪。玩具城的發展對于我們整個北京，或者北方，整個華北市場對玩具的發展有很大的意義。這正像當年賽格市場對整個珠三角電子行業的成長是有同樣的作用。我游行做過賽格市場的包裝。賽格市場做最高的樓，當時招商是不好。當時做包裝的時候做了一個題目，追尋在前面小的賽格市場成長的經歷。在賽格市場經營的業主，每年創造50個百萬富翁。把50個百萬富翁一點點追尋，通過他們創造的奇跡，然后帶后邊新的市場。整個賽格市場成就百萬富翁。在那個年代成就那么多經營者，這么多經營者把深圳整個珠三角電子行業成長起來了。從這個角度來講，北京玩具城它的成長，它的發展這個意義是非常之大的。所以我想最后小平同志講了讓一部分人先富起來。送給北京玩具城一句話，讓一部分人先玩起來。我們今天這個論壇，中國創富玩具發展論壇讓一部分人先玩起來，讓一部分人同時又富起來。謝謝大家！??


　　主持人?楊哲彬：主辦單位感謝各位嘉賓的到來，我們的論壇到此結束。?